Договор найма – это один из важнейших договоров для людей, поскольку для многих от наличия договора найма зависит то, есть ли у них крыша над головой или нет. Нанимателей жилого помещения закон защищает с особой заботой, обеспечивающей, чтобы наймодатели договором не отступали от закона и таким образом не пользовались преимуществами более сильной стороны в обязательствах. Как установленное в государстве особое положение влияет на отношения, вытекающие из договора найма, и какими являются основания прекращения договора? Это разъяснили юристы юридического бюро НЕМА Карл Йоонас Кендла и Хейго Кендла.
В первую очередь, важно различать срочные и бессрочные договоры найма. Необходимость различать эти два вида договора найма в первую очередь связана с окончанием договора. В бессрочных договорах найма отсутствует срок окончания договора. Однако это не означает, что бессрочный договор найма действует вечно, а только то, что от исполнения бессрочного договора найма можно отказаться в обычном порядке. Отказ от исполнения в обычном порядке означает, что договор можно в любое время прекратить без основания, соблюдая срок предварительного уведомления, вытекающий из закона или договора. Следует сказать, что предусмотренный в законе срок предварительного уведомления в случае договоров найма недвижимой вещи, жилого и коммерческого помещения составляет три месяца.
А срочный договор найма означает то, что договор обычно прекращается по истечении срока и закон не предоставляет возможности отказа от исполнения в обычном порядке в случае срочных договоров найма. Однако стороны могут и в срочном договоре найма договориться о праве отказа от исполнения договора найма в обычном порядке, но в случае договоров найма жилого помещения, разрешены только соглашения относительно права нанимателя на отказ от исполнения в обычном порядке. Наносящим ущерб нанимателю и, следовательно, ничтожным является всякое соглашение, которое предоставляет наймодателю право отказаться от исполнения срочного договора найма в обычном порядке.
Разумеется, более раннее прекращение бессрочного и срочного договора найма по соглашению сторон всегда является возможным.
Поскольку преобладающая часть договоров найма является срочными и отказаться от исполнения срочных договоров найма в обычном порядке нельзя, стороны должны иметь возможность освободиться от этих договоров досрочно. Для этого закон предоставляет возможность отказа от исполнения во внеочередном порядке, который действует как в отношении срочных, так и бессрочных договоров найма. В отличие от отказа от исполнения в обычном порядке, при котором сторона может отказаться от договора найма без основания, соблюдая срок предварительного уведомления, для отказа от исполнения во внеочередном порядке требуется только уважительная причина. При этом, предварительно не нужно уведомлять об отказе от исполнения во внеочередном порядке. Основания отказа от исполнения во внеочередном порядке могут быть оговорены в договоре найма и при их отсутствии, основания предоставляет закон. В договоре стороны могут предусмотреть больше или меньше оснований отказа от исполнения во внеочередном порядке по сравнению с законом, но такие соглашения не должны наносить ущерб нанимателю в случае договора найма жилого помещения.
Правовые обоснования отказа от договора при особом положении
В Обязательственно-правовом законе указан перечень оснований отказа. Особое положение в государстве не отвечает ни одному особому основанию отказа, который предусмотрен в статьях 314-319 Обязательственно-правового закона. Таким образом, основываясь на особом положении, следует исходить из общего понятия уважительной причины, которое дает статья 313 Обязательственно-правового закона. Согласно закону, причина является уважительной, если при ее возникновении от стороны договора, желающей отказа, нельзя, учитывая все обстоятельства и взвешивая интересы обеих сторон, предполагать, что она будет продолжать исполнение договора. Речь идет о довольно абстрактном и неясном основании отказа, однако кое-какой вывод можно сделать в части особого положения.
Для установления правового основания отказа, следует взвесить интересы обеих сторон договора и оценить, являются ли конкретные обстоятельства для стороны, желающей отказа, более существенными, чем интерес другой стороны договора в части срочного окончания договора. Государственный суд заявил, что оценка уважительной причины предполагает взвешивание интересов обеих сторон договора, в ходе которого сравнивается, являются ли интересы стороны, желающей окончания договора, более существенными и можно ли больше нанести ущерба в случае продолжения договора, чем интересам другой стороны договора в случае окончания договора. Таким образом, следует установить, можно ли разумно предположить от стороны, желающей окончания договора, дальнейшего выполнения договора.
При оценке уважительной причины, обстоятельство, оправдывающее отказ, должно быть настолько неожиданным и удивительным, что сторона договора не могла и не должна была быть в состоянии учитывать ее при заключении договора.
В случае спора, именно сторона, желающая прекратить договор, должна подтвердить, что выполнены все предпосылки отказа, в том числе имеется уважительная причина для отказа. В случае сомнения предполагается, что причина не является уважительной.
По оценке Государственного суда, например, исключительно низкий уровень хозяйства или скачкообразное ускорение как четко выделяющаяся аномалия может быть, в зависимости от обстоятельств, одним из оснований отказа от договора найма. Кроме этого, Государственный суд посчитал отказ от исполнения договора найма жилого помещения во внеочередном порядке обоснованным в обстановке, когда наймодатель вошел в отсутствие нанимателя и без разрешения нанимателя во взятое в наем здание, не сообщив об этом нанимателю.
Важно также знать и то, что в случае договора найма жилых и коммерческих помещений, другой стороне нужно сделать заявление в форме, позволяющей письменное воспроизведение. Такой формой может быть, например, электронное письмо или текстовое сообщение.
Образные примеры
Предположим, что в связи с установленными ограничениями на передвижение при особом положении, наймодатель потеряет работу и будет должен отказаться от срочного договора найма, заключенного с нанимателем, поскольку ему будет нужно жилье для себя и своей семьи. Наниматель, напротив, является одиноким молодым человеком, который может делать работу из дома и, в связи с этим, он не потеряет свой доход. В этом случае, следует встать на ту точку зрения, что приняв в расчет все обстоятельства и взвесив интересы обеих сторон договора, нельзя предположить, что наймодатель будет продолжать выполнять договор. Это в первую очередь связано с тем, что на одной чаше весов находится жилье семьи, потерявшей доход, а на другой – молодой человек, чей доход позволяет ему найти новую съемную квартиру.
Многие наниматели – это, как известно, студенты, которым из-за приостановки учебной работы в аудиториях Тартуского университета, больше не нужна съемная квартира, поскольку для удаленного обучения они могут пойти, например, домой к родителям. В эти отпуска с одной стороны взвешивается интерес молодого студента, которому непосредственно для жизни не нужна съемная квартира и который платил бы наемную плату за пустую квартиру. С другой стороны находится наймодатель, который очевидно так много не теряет из-за отказа от договора найма, поскольку он может искать новых нанимателей, которые так же будут платить ему ожидаемую наемную плату. В этом случае, следовало бы согласиться с наличием уважительной причины отказа от исполнения договора во внеочередном порядке.
Как обстоят дела с договором найма коммерческого помещения?
К примеру возьмем коммерческое товарищество, основным источником дохода которого является продажа одежды в магазине, который находится в снятых в наем помещениях. В связи с особым положением, магазин одежды, о котором идет речь, закрыли. Если в коммерческом товариществе, зависящем от результатов продаж, в тяжелый период отсутствуют сбережения, коммерческое товарищество может сразу оказаться в сложном положении. Работники требуют заработную плату, наймодатель требует наемную плату и договорные партнеры свою часть. Поскольку о продолжительности особого положения не известно, может возникнуть обстановка, при которой коммерческому товариществу угрожает банкротство и для избежания этого необходимо уменьшить расходы. В дополнение к сокращению работников может оказаться необходимым отказаться от договора найма коммерческого помещения. Разумеется, нужно взвесить, чтобы излишне не причинить ущерб интересам наймодателя прекращением договора. Если предполагается, что наймодатель находится в лучшем положении и при возможности может найти нового нанимателя, в этой обстановке следует предположить, что у нанимателя имеется уважительная причина для отказа от исполнения во внеочередном порядке.
Выше указаны только некоторые примеры, в случае которых особое положение может обусловить необходимость прекращение договора найма. Окончательное слово при оценке уважительной причины остается у судов, которые в каждом конкретном случае должны установить, обоснован ли отказ от исполнения во внеочередном порядке.
Влияние непреодолимой силы
В последнее время много говорилось о непреодолимой силе (force majeure). Наличие непреодолимой силы или ее отсутствие является действительно важным в вопросе нарушения обязанностей и ответственности, поскольку в случае проявления непреодолимой силы, нарушение обязанности является извинительным. Это означает, что лицо, нарушившее обязанность, не отвечает за нарушение.
Уважительная причина для отказа от договора может проявиться и тогда, когда нарушение не имеет место. Таким образом, нельзя путать непреодолимую силу с уважительной причиной, являющейся основанием отказа от исполнения во внеочередном порядке, для наличия которой не требуется непреодолимая сила и, таким образом, не нужно контролировать проявление непреодолимой силы.
Резюме
Особое положение для всех является новой и обременительной реальностью, которая в большой степени влияет на экономику и повседневную жизнь людей во всем мире. В связи с этим, в завершение следует настоятельно посоветовать всем в тяжелой обстановке избегать чрезмерных споров, в первую очередь, не обращаться в суд. Разумное решение следовало бы пытаться достичь путем переговоров, что, в свою очередь, предполагает готовность к компромиссу как от наймодателя, так и от нанимателя. Разумное отношение к договорным партнерам и человеческое поведение помогут достижению лучшего результата и преодолению трудностей, связанных с вирусом.
